房屋他项权证“抵押期限”“债权数额”等登记事项的法律效力

导读

在办理房产抵押登记中，登记机构以抵押合同为基础，将有关事项登记在房屋登记簿并向抵押权人核发《房屋他项权证》。目前通行的《房屋他项权证》上都有“债权数额”一栏，以登记抵押合同约定的主债权，有的《房屋他项权证》还会在其“附记”部分登记“抵押期限”、“抵押权期限”或者“抵押约定期限”等，以记载抵押合同约定的抵押期限。在不动产登记以及司法实践中，“债权数额”和“抵押期限”是两个容易产生争议的登记事项。“债权数额”与抵押担保范围是什么关系？“抵押期限”是否就是抵押权存续期间？当事人约定的“债权数额”与“抵押期限”能否产生相应的担保物权效力？等等。本文将结合法律实务，谈谈对这些问题的粗浅认识。

案例

2016年3月17日，被申请人刘某某作为借款人、申请人张某某作为保证人与贷款人华夏银行签订了《个人借款/担保合同》，约定被申请人刘某某向华夏银行贷款80万元，贷款期限12个月，年利率9%，由申请人张某某提供连带责任保证担保。被申请人刘某某与申请人张某某于同日签订了《委托担保合同》，约定申请人为其在华夏银行的80万元贷款提供连带责任保证担保。

《委托担保合同》第一条第1项约定申请人担保的《个人借款/担保合同》项下主债权的本金金额为80万元。第二条第1项约定担保服务费20000元。第六条第3项约定被申请人刘某某应在申请人张某某代偿之日起3日内将代偿款项全额支付给申请人。第七条约定被申请人刘某某不按约定支付代偿款时，应按主债权本金金额80万元的20%向申请人张某某支付违约金。第八条约定申请人张某某履行担保证责任后，有权立即向被申请人刘某某行使追偿权，追偿范围包括全部或部分代偿款项、全部或部分代偿款项的资金占用利息（利息按月利息2%计算，从申请人实际向银行支付代偿款项之日起计算至被申请人刘某某实际归还之日止）、违约金、损害赔偿金以及申请人为行使追偿权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费、强制执行费、评估费、拍卖费、鉴定费、律师费、差旅费、调查取证费等）。

为确保申请人追偿权实现，2016年3月20日，申请人张某某与被申请人刘某某签订了《抵押反担保合同》，并于2016年3月21日办理了房屋抵押登记。

《抵押反担保合同》第一条约定，被申请人刘某某以其位于某地的房产向申请人张某某提供抵押反担保。《抵押反担保合同》第三条约定“抵押反担保的债权”为申请人张某某代被申请人刘某某向华夏银行清偿债务后，申请人张某某对被申请人刘某某的追偿权及其他权利。第四条约定了“抵押反担保范围”，其内容包括：《委托担保合同》项下的申请人张某某代为偿还的全部款项、资金占用利息和被申请人刘某某应向申请人张某某支付的担保费、违约金、损害赔偿金以及申请人实现追偿权与反担保权利而发生的各项费用（包括但不限于公证费、调查费、律师费、诉讼费或仲裁费、执行费、评估费、鉴定费、财产保全费等）。第五条约定“担保期间”为“抵押权的存续期间至被反担保的债权到期之日后经过两年止”。房屋经抵押登记，登记部门核发的《房屋他项权证》载明了“他项权利种类”为“一般抵押”，“债权数额”为“80万元”，“抵押期限”为“一年，即2016年3月17日至2017年3月16日”。

2016年3月17日，华夏银行发出《贷款发放通知书》，向被申请人刘某某发放贷款80万元，明确贷款到期日为2017年3月17日。贷款到期后，被申请人刘某某不能按期偿还借款，华夏银行向被申请人刘某某、保证人张某某（即本案申请人）发出《归还到期贷款通知书》，要求借款人、保证人于3日内清偿贷款全部本息。为履行保证人责任，申请人张某某就其担保的贷款本息向华夏银行进行了代偿，合计87.20万元，华夏银行向申请人张某某出具了《代偿证明书》，证明代偿完毕。

为行使追偿权，申请人张某某向某地仲裁委员会提起仲裁申请，要求依法裁决被申请人刘某某依照《委托担保合同》和《抵押反担保合同》承担法律责任。

案件审理中，申请人主张，抵押权应当在抵押担保范围内行使，不仅包括《房屋他项权证》载明的“债权数额”所指的主债权，还包括利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等附随债权，抵押权行使的期限应以法律规定的期间为准。被申请人抗辩称，抵押权的行使应当限定在当事人的约定以及《房屋他项权证》相关登记的范围内，即“债权数额”为80万元，“抵押期限”为一年，即2016年3月17日至2017年3月16日。

仲裁庭评议认为，我国物权实行严格的法定主义原则，根据《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第1款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”的规定，《房屋他项权证》登记的抵押时间以及当事人在《抵押反担保合同》中约定的抵押期限对抵押权的存续期间不具有法律约束力。由于抵押反担保的债权为申请人张某某的追偿权，故申请人张某某的抵押权应当在该追偿权的仲裁时效期间内行使，本案未过仲裁时效。

关于“债权数额”，根据目前抵押登记实践中的通行做法，抵押《房产他项权证》“债权数额”一栏，属于一般抵押权的，通常填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”，而不是“抵押担保范围”。本案抵押反担保属于一般抵押担保法律关系，抵押《房产他项权证》登记的“债权数额”，系被担保主债权的数额，而不是“抵押担保范围”，不能认定为是对抵押权人的优先受偿权在数额上的限制，申请人有权就抵押房产的全部价值在《抵押反担保合同》约定的抵押担保范围内优先受偿。

一、他项权利登记制度简述

（一）他项权利登记概念

他项权是我国特有的概念，其全称是他项权利，是指所有权人或者使用权人在土地、房屋、森林、交通运输工具等不动产和动产上，基于合同债权关系、相邻等法律关系或者依据其他合法行为而设定的附属权利。目前，他项权利使用最多的主要集中在土地和房产两个方面，土地他项权利主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等权利，房屋他项权利主要包括租赁权、抵押权、继承权等权利。

民事法律中，他项权常常与他物权联系在一起，二者字面上也仅一字之差，在实际生活中人们的具体指向又常常重合，因而容易产生混淆。如用益物权中常见的租赁权、地役权以及担保物权中常见的抵押权等，也是他项权登记中的常见内容。由于法律法规没有对二者作出明确区分，其差别即便在学理上也是莫衷一是。笔者以为，他物权是权利人依法享有的一种“限制物权”，与自物权即所有权相对，而他项权并不是法律明确规定的一种物权，而是对记载在他项权利登记簿以及他项权证之上的他物权的特定称谓。

他项权利登记是适应物权公示原则的需要而产生的。物权公示原则是指物权的存在和变动须采取法律要求的方式向社会公开展示，以获得社会承认和法律保护的原则。法律根据物的自身属性以及经济发展和社会管理的需要，规定了占有、登记和交付等物权公示方法。不动产物权的变动主要采用登记的公示方法，实行登记生效主义原则。动产物权的变动常用占有和交付的公示方法，汽车、船舶等特殊动产则实行登记对抗主义原则。

他项权利登记是物权登记公示方法的重要内容，就是依照当事人的申请或者法律法规的规定，由不动产登记机构将设定在土地、房屋等不动产以及船舶、航空器等准不动产之上的抵押、租赁等他物权，登记于他项权利登记簿之上的法律行为。他项权利登记后，由登记机构核发、由他项权利人持有他项权证书。

（二）房屋他项权利登记的主要内容

办理房屋他项权利登记的法律依据主要包括《物权法》《城市房地产管理法》、国务院《不动产登记暂行条例》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、建设部《房屋登记办法》、住建部《房屋登记簿管理试行办法》以及国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》等。

《物权法》颁布后，住建部办公厅于2008年5月27日发出了《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》，发布了2008版的房屋权属证书、登记证明式样，并附《房屋所有权证》《房屋他项权证》《房屋预告登记证明》等登记证明的填写说明。

根据2008版《房屋他项权证》式样，当前房屋他项权利通常登记“房屋他项权证号”“房屋他项权利人”“房屋所有权证号”“房屋坐落”“他项权利种类”“债权数额”“附记”等事项。根据《填写说明》，“他项权利种类”用于填写抵押权或地役权等他项权利。“债权数额”用于填写相关债权，属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。“附记”用于填写需要记载的“最高额抵押”“需役地房屋”等其他事项。

根据住建部《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款规定，房屋他项权利的内容，应当记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况等事项，但2008版《房屋他项权证》式样中没有设置“担保范围”“债务履行期限”的登记栏目，大多数情况下，这些方面的登记付诸阙如，只有少数《房屋他项权证》在其“附记”部分记载了“担保范围”“债务履行期限”等事项。

2014年国务院《不动产登记暂行条例》规定“国家实行不动产统一登记制度”，明确国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。2015年2月15日，国土资源部发出《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》，发布了《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》等的具体样式、内容及使用填写说明。2016年1月1日，国土资源部公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，对不动产登记作了进一步的具体规定。

遗憾的是，《不动产登记暂行条例实施细则》只规定了房屋抵押在何种情况下应当登记，却没有对房屋抵押登记的具体内容作出明确规定。《不动产登记证明样式及使用填写说明》所发布的“抵押权登记信息”样表中，有“被担保主债权数额（最高债权数额）”“债务履行期限（债权确定期间）”等登记栏目，对于在建建筑物还有“抵押范围”的登记栏目。

对于已经交付使用的房屋，则既无房屋坐落信息的登记栏目，也无“抵押范围”的登记栏目，这势必会给房屋抵押登记工作带来困扰。由于国土资源主管部门的不动产登记开展不久，相关问题还没有充分暴露出来，将来产生的问题与过去的问题在很大程度上也具有同一性，因此下文的讨论仍然针对原来的房屋抵押登记。

（三）房屋他项权利登记中存在的主要问题

当前，房屋抵押登记中还存在一些反复发生的问题，主要表现是：要么没有相关内容登记，致使《房屋他项权证》不能发挥应有的公示和证明作用；要么登记不规范、不准确，反而引发出更多的争议。本文前引案例，其争议主要在《房屋他项权证》所登记的“债权数额”和“抵押期限”两个方面。事实上，这两个方面的问题，也是抵押权争议纠纷中的多发性问题。

出现这些问题，根源主要在于登记簿证关于登记事项设置不尽完善以及登记机构工作人员业务不熟悉或者未尽责任，但这不在本文讨论范围。本文旨在分析这些问题，提出处理意见。讨论限于房屋抵押登记中的“抵押期限”和“债权数额”两个方面。

二、房屋他项权利登记中的“抵押期限”与抵押担保期间问题

（一）实践中的主要争议

在房屋抵押登记实践中，根据法定要式合同的要求，当事人须先签订书面抵押担保合同。有的合同约定了“抵押期限”，在办理抵押登记时，这个约定的“抵押期限”被记载到房屋登记簿和《房屋他项权证》。因为字面意思相近，人们常常将这个约定的“抵押期限”与法定的抵押担保期间相混淆。在司法实践中，也存在将约定的“抵押期限”作为抵押权的存续期间的情况。

由于抵押担保期间为除斥期间，在此期间内，抵押权人不依法行使抵押权的，抵押人的担保义务免除，抵押权人丧失胜诉权。可见，抵押担保期间对抵押合同当事人来说，意义十分重要。但是由于约定的“抵押期限”通常比较短，有时甚至主债权尚未到期而“抵押期限”就已经届满，如果将约定的“抵押期限”作为抵押权存续期间，就会对抵押权人行使抵押权造成很大的影响。那么，当事人约定的“抵押期限”是否能够产生抵押担保期间的效力？抵押权的存续期间是否应以约定的“抵押期限”为限？

（二）登记主管部门对“抵押期限”的意见

建设部《房屋登记办法》第44条规定了抵押权设立登记时应当记载于房屋登记簿的事项包括：抵押当事人、债务人的姓名或者名称；被担保债权的数额；登记时间。没有规定须登记“抵押期限”。

住建部《房屋登记簿管理试行办法》第9条规定了登记簿的房屋权利状况部分应当记载房屋他项权利的内容包括：抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况。没有规定须登记“抵押期限”。

住建部办公厅2008年5月27日《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》，同样没有规定须登记、填写“抵押期限”。

国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》没有对房屋抵押登记的具体内容作出明确规定。国土资源部2015年2月15日《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》所附“抵押权登记信息”一表中，也没有记载“抵押期限”的栏目。

此外，建设部房地产业司1995年6月14日《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第1条规定：“《房屋他项权证》中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”答复意见明确了这里的“抵押期限”并非抵押权存续期间。

从以上登记主管部门的相关规定和意见可以看出，“抵押期限”并非他项权利必须登记的事项，即便作了登记，其登记的“抵押期限”对抵押权存续期间也不具有法律约束力。就实践的效果来看，登记“抵押期限”不能产生应有的作用，往往还有蛇足之嫌，造成纠纷和混乱。

（三）法律对抵押担保期间的规定

由于抵押权对抵押物有权能上的限制，规定抵押权有存续期间，促使抵押权人及时地行使抵押权，迅速了结债权债务关系，既能充分发挥抵押物的使用价值，维护社会经济秩序的稳定，也能防止抵押权人长期怠于行使其权利从而增加抵押人的负担。

关于抵押权存续期间，《担保法》对人保与物保作了不同的规定。人保方面，《担保法》规定当事人可以约定保证期间。若无约定，则适用法定保证期间，保证期间为“主债务履行期届满之日起六个月”。物权担保方面，《担保法》实行物权法定原则，物权担保的形式、内容只能由法律规定，当事人无权自行约定。关于抵押担保期间，《担保法》第52条作了明确规定，即“抵押权与担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”

《物权法》严格坚持物权法定原则，关于抵押权存续期间的规定，与《担保法》的基本规定是一致的，但又有所创新。《物权法》第177条规定了担保物权消灭的四种情形，即：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。《物权法》第174条规定，在担保期间，即使发生担保财产毁损、灭失或者被征收等情况，担保物可能已经不存在了，但是担保物权仍不消灭，担保物权人仍然可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

此外，《物权法》第202条明确规定了抵押权存续期间，即“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本条规定针对的是抵押权的行使期间而非其存续期间，但该行使期间，与存续期间有相同的法律效果，即抵押权因时间经过而消灭。根据本条规定，抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，如果主债权诉讼时效没有届满，则抵押权一直存续而不消灭；如果抵押权未在主债权诉讼时效期间内行使，则抵押权消灭。

上述法律规定表明，作为主债权的附随债权，担保物权存在的前提是主债权的存在。除非有主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等法定事由，因消灭主债权债务关系从而消灭担保物权法律关系，或者主债权债务关系因过诉讼时效来消灭胜诉权从而使得担保物权法律关系不再受法律保护，担保物权一直处于存续状态。

除《担保法》和《物权法》的明确规定外，司法解释对“抵押期间”也有明确的意见。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第1款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”最高人民法院研究室2000年9月28日《关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》对广东省高级人民法院的请示作如下答复：“依照《中华人民共和国担保法》第52条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”

（四）笔者意见

抵押权属于担保物权的一种，应当严格遵循物权法定原则，当事人不能任意约定抵押权的法定内容。根据法律规定，抵押权的存续期间与主债权存续期间相一致，抵押合同当事人自行约定的与法律规定不一致的抵押期间无效。关于抵押权存续期间，由于法律有明确规定，也可以说，类似“抵押期限”这样的约定，要么因重复法律规定而没有实际意义，要么因违反法律规定而不具有法律效力。

三、房屋他项权利登记中的“债权数额”与抵押担保范围问题

（一）实践中的主要争议

 目前通行的《房屋他项权证》没有登记“抵押担保范围”的栏目，但有登记“债权数额”的栏目，有些《房屋他项权证》又将“债权数额”称为“权利价值”“登记价值”等。根据住建部的《填写说明》，“债权数额”用于填写相关债权，包括一般抵押权的“被担保主债权的数额”以及最高额抵押权的“最高债权额”。

一般情况下，抵押担保范围由抵押担保合同约定，“债权数额”由《房屋他项权证》记载，二者之间泾渭分明。但由于登记工作不规范，常常将“债权数额”与“抵押担保范围”“抵押范围”“抵押担保金额”等记载内容混杂在一起，导致二者之间混淆不清。而在司法实践中，也存在对“债权数额”（“权利价值”/“登记价值”）与“担保范围”不作认真区分的情况，将二者混同起来，并引用担保法司法解释第61条的规定，片面地支持了“登记记载的内容”，而排除了抵押担保合同中当事人约定的抵押担保范围的适用。

2005年4月1日，最高人民法院在大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案的判决中，肯定了《房屋他项权证》中记载的房屋“权利价值”对抵押担保范围的约束力。2000年，商城以名下1.25万平方米的房产向银行抵押借款4500万元，《抵押合同》约定的担保范围为主债权及利息，办理的《房屋他项权证》记载权利价值657.6万元。最高人民法院经审理后认为，涉案《房屋他项权证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。

按照最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为《房屋他项权证》中载明的权利价值，抵押权人对《房屋他项权证》中载明的权利价值以外的价值没有优先受偿权。

江苏省高级人民法院在司法指导意见中，肯定了《房屋他项权证》中记载的房屋“登记价值”对抵押担保范围的约束力。

江苏省高级人民法院 2013年7月31日《关于当前商事审判若干问题的解答》问：6．在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？

答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第16条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

上述司法实践中的观点虽然符合《物权法》规定的“不动产登记薄是确定物权归属和内容的根据”的法律原则，但没有考虑“债权数额”（“权利价值”/“登记价值”）与“担保范围”是否是同一事项的问题。而且也忽略了不动产登记中可能存在问题，如果机械地遵从不动产登记，有可能使司法实践偏离事实和法律。

（二）“债权数额”在他项权利登记中的准确含义

《房屋登记办法》第44条关于“抵押权设立登记”的规定中明确“房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称；(二)被担保债权的数额；(三)登记时间”。

《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款关于“房屋他项权利的内容”的规定中，要求记载“抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况。”《房屋登记办法》中要求登记的“被担保债权的数额”，在《房屋登记簿管理试行办法》中被明确为“被担保的主债权数额”。2008年版《房屋他项权证》设有“债权数额”一栏，其相应的《填写说明》是：一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

国土资源部2015年版《抵押权登记信息》样表中，设有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的栏目，其相应的《填写说明》是：填写被担保的主债权金额。

上述情况表明，在不动产登记中，登记机构在不动产登记簿以及他项权证上记载的“债权数额”，对于一般抵押来说，均为办理抵押登记时可以确定的主债权的本金部分，而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等附随债权。事实上，这些附随债权在登记时也很难确定为一个准确的数字，而只能是一个范围。

（三）“债权数额”与“担保范围”之辨析

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“债权数额”与“担保范围”并非同一概念

“债权数额”与“担保范围”分属不同的抵押合同条款。《担保法》第39条规定，抵押合同的必备条款包括：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。由此可见，“债权数额”与“担保范围”是两个不同的合同条款，约定的内容一般不同，除非当事人约定以“被担保的主债权数额”作为“担保范围”。

“债权数额”与“担保范围”有各自不同的内容。“债权数额”栏目在房屋登记簿和《房屋他项权证》中被用来记载主债权，主债权是抵押权所担保的由主合同所确定的原本债权，不包括其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等附随债权。关于“担保范围”，《物权法》第173条规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”《担保法》第46条规定，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有规定的，按照约定。”这些规定表明，在抵押合同中，主债权只是“担保范围”的一部分内容，除主债权外，“担保范围”一般还包括其他附随债权。

 “债权数额”与“担保范围”是不同的登记事项。《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款规定，“房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况。”该办法所附的《房屋登记簿记载内容说明》中明确，登记簿“被担保主债权的数额”应记载“被担保的主债权金额”，“担保范围, ”应记载“记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等;抵押合同未约定的，记载未约定的事实。”由此可见，在不动产抵押登记中，“债权数额”与“担保范围”是按照不同的登记事项对待的。

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“债权数额”与“担保范围”的相互关系

在不动产登记中，“债权数额”一般被确定为一个具体的金额，这是因为，“债权数额”对应的主债权在抵押担保合同中一般就被约定为一个确定的金额。而“担保范围”则有所不同，在设定抵押权时，一般抵押担保的“担保范围”往往通过列举纳入其范围的债权（包括主债权和附随债权）来约定，即“担保范围”仅具有范围上的确定性，而很难将其确定为一个具体的金额。

考察主债权与抵押担保范围的关系，可以说，一般情况下都是包含与被包含的关系。设定抵押权的目的，就是为了使主债权得以圆满实现，因此主债权必然包含在抵押担保范围内。而根据法律的规定以及当事人的通常约定，除主债权之外，抵押担保范围一般还包括其他附随债权。

由于被担保的主债权与抵押担保范围一般情况下并不一致，因此在不动产登记和司法实践中，“债权数额”和“担保范围”二者之间不能相互混淆，彼此取代。将“债权数额”视为抵押“担保范围”的做法，不仅不符合登记的客观事实，也有违当事人的真实意思表示，而且会损害抵押权人的优先受偿权。

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最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第61条的适用问题

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第61条规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”对于该条解释，理论上和实践中都存在不同的理解。有观点认为，该解释是对抵押权登记的公信力的承认。也有观点认为，该解释不是对抵押权登记的公信力的承认，而是从证据证明力的角度，强调抵押权登记记载的内容优于抵押担保合同约定的内容。

笔者以为，物权登记是基于物权公示原则的需要而产生的，物权变动的事实通过法定的公示方法向社会公开而获得物权法上的公信力，该条解释应当认为是赋予了抵押权登记以公信力。

但是，即使该条解释是对抵押权登记的公信力的承认，也不应当任意地滥用这种公信力。简单地说，就该条解释的适用条件而言，应当有一个基本前提，那就是应当针对同一事项，即抵押担保合同约定的内容与他项权利登记的内容指向的是同一事项，比如共同指向“债权数额”，或者共同指向“担保范围”，这样才能讨论两者之间内容是否“不一致”的问题。如果针对的不是同一事项，两者之间关于内容是否“不一致”的比较根本就无法进行，以何者为准更无从谈起，自然也就不应当适用该条解释。

前文已经论述，《房屋他项权证》记载的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”并非同一事项。因此，在《房屋他项权证》记载的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”不一致的情况下，不能简单地、片面地适用担保法司法解释第61条的规定，以“债权数额”取代“担保范围”，作为抵押权人对抵押物的优先受偿权的限制范围。

（四）司法实践对“债权数额”与“抵押担保范围”进行区分

前述最高人民法院关于大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案的判例在司法实践中影响甚大，很多地方法院参照此判例而适用了《担保法》司法解释第61条的规定。但理论界与实践中有越来越多的不同声音，与之观点不同的裁判意见也相继出现。

重庆市高级人民法院：重庆进出口信用担保有限公司与河北兴弘嘉纺织服装有限公司、郭建勇等合同纠纷案（[2015]渝高法民初字第00078号）

法院认为：本案《房屋他项权证》上载明的“债权数额”为7455.89万元，《土地他项权证》上载明的“抵押贷款金额”为35574378元，因此，上述两项记载内容应当认定为“被担保的主债权数额”，即抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元。上述主债权记载金额与《房地产抵押合同》载明的主债权金额1.7亿元不一致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因此，应当认定抵押房屋所担保的主债权金额为7455.86万元，抵押的国有土地使用权所担保的主债权金额为35574378元。

兴弘嘉服装公司与进出口担保公司签订的两份《房地产抵押合同》中均约定担保范围包括进出口担保公司代偿的全部资金、行使追偿权而发生的费用、要求兴弘嘉服装公司承担反担保责任所发生的各项费用以及上述三项资金的资金占用费；担保期间自进出口担保公司承担保证责任之日或兴弘嘉服装公司违约之日起。因此，进出口担保公司实际代偿资金120945069.89元及其资金占用费、为实现本案债权发生的费用68万元及其资金占用费，均属于担保范围之内。

抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金7455.89万元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押房屋享有优先受偿权；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金35574378元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押的国有土地使用权享有优先受偿权。

浙江省高级人民法院2013年6月28日《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》问：11．《意见》附件1所记载的“申请人对变价后所得款项在×××的范围内优先受偿”所规定的“范围”是指担保合同中约定的范围，还是抵押登记或出质登记中载明的范围？

答：《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。但实践中，有的登记部门操作不够规范，在办理房地产抵押登记、股权出质登记等担保物权时，会发生登记范围与合同约定不一致的情况，如合同中约定担保范围包括主债权、利息、违约金、实现担保物权的费用等，但在相关登记证明或他项权证上却载明担保范围仅为本金。

结合上述《物权法》对担保范围的规定，倾向于认为，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。

上海市高级人民法院2015年7月20日发布的2014年度上海法院金融商事审判典型案例中，有上海市第一中级人民法院关于郑某与甲银行金融借款合同纠纷案终审判决。审理法院认为：实践中，银行一般都会在抵押合同中与抵押人约定，抵押担保的范围包括债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等。

但对于一般抵押而言，在抵押权设立之初，除本金的数额外，其他利息和费用的金额难以明确，故登记机关一般仅针对被担保主债权的数额进行登记。如果在债权人主张行使抵押权时，债务人的剩余未还本金及息费总和超出登记的主债权金额，债权人对超出部分是否有权主张优先受偿，司法实务界一直以来存在很大分歧。根据《物权法》第一百七十三条的规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或法定范围来确定。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，应当予以支持。

最高人民法院：天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行案（[2015]执复字第38号）

法院认为：隆侨公司还提出，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应以登记内容为准，该公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。

上述最高人民法院的执行裁定书、重庆市高级人民法院的民事判决书以及浙江省高级人民法院、上海市高级人民法院的司法指导意见，均明确了不动产登记的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”并非同一事项，不存在“内容不一致”的冲突问题，因此排除了对担保法司法解释第61条的适用。

结语

目前，在不动产登记工作中，除了本文探讨的“债权数额”和“担保期限”两个问题外，也还存在其他一些问题。这些问题最终需要由司法机关来解决，但问题的根源还在于不动产登记。只有进一步优化不动产登记的内容设置，进一步提高不动产登记工作人员的法律和政策水平，进一步推动不动产登记工作不断走向法治化和规范化，才能从根本上解决问题。

来源丨微信公众号「 绵阳仲裁委员会 」

作者丨张贵宾