浅析“搬迁费及停产停业损失 权益归属争议”的解决

 浅析“搬迁费及停产停业损失权益归属争议”的解决

原创： 滢渟之水 

笔者近期在司法实务中遇到一个案件：一个经营性房屋在租赁期间遇到政府拆迁，房屋所有权人与拆迁人签订《拆迁安置补偿协议》并已实际履行完毕，现在就拆迁补偿款中的停产停业损失的归属问题，被拆迁标的的出租人（所有权人）与承租人发生意见分歧。为此被拆迁标的的承租人将出租人诉至法院，主张其应享有全部拆迁补偿协议中的“搬迁费、停产停业损失”费用。为此笔者将此案涉及的法律法规及司法实践中的审判观点做一个归纳总结，以供同行讨论。

目前就国有土地拆迁补偿的直接依据就是国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条中规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”；第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”；第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

显然，国务院的规定的搬迁费和停产停业损失支付对象是被征收人；同时停产停业损失是需要根据房屋在被征收前的效益，停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。笔者以山东省的具体规定为例，《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：（一）被征收房屋价值补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”；第二十七条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。”；第二十九条规定“因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。……”

毋庸置疑，上述行政法规所指向的被征收人，就是与拆迁单位签订拆迁安置补偿协议的合同相对人。具体到本文讨论的情况，现实中拆迁单位大都只将拆迁标的物的所有人（出租人）列为被征收对象，与之签订拆迁补偿安置协议，相应的补偿款也都直接支付给被征收人（出租人）。显然如适用这一规则，上述拆迁补偿权益属于出租人而不属于承租人。但这一观点，在司法实践中存在较大分歧。有观点认为上述拆迁权益应属于出租人，理由同上；有观点认为应属于出租人和承租人共有；更有一部分观点认为承租人才是真正的实际经营人，停产停业损失以及搬迁费应该属于承租人。笔者对停产停业损失以及搬迁费属于承租人的观点不认同，主张上述拆迁补偿权益的归属，应当甄别个案的实际情况，区别对待。

笔者认为，在相关的法律和司法解释没有做出具体明确的规定的情况下，依据现有行政规范，并无法真正解决（化解）本文所讨论的问题。而在此种情况下，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（2005年8月1日，法释〔2005〕9号）还做出了“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定向有关部门申请裁决。”的司法解释。最高人民法院的这一裁判思路，为人民法院处理拆迁安置补偿纠纷更是设置了前提：即人民法院只受理已经签订拆迁补偿安置协议的纠纷。本文讨论的情形，承租人如果未参与签订补偿安置协议而发生的纠纷，人民法院不应受理，而是告知承租人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定（拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。 ）向有关部门申请裁决。

但现在《城市房屋拆迁管理条例》已经失效，如果人民法院机械的套用最高院解释，采取未达成协议便不受理的处理方法，并不能从根本上解决社会具体矛盾。再往深处延伸最高院的答复思维，笔者认为承租人的权益存在的主张基础必须要看：承租人与拆迁人、被拆迁人之间是否达成一致协议。显然这种理念，必然会引申至出租人与承租人之间《租赁合同》中是否就如遇政府拆迁，拆迁安置补偿权益有所约定的问题。笔者认为在租赁合同中对拆迁补偿权益有约定和没约定，应当区别对待：如果有约定，则应当按照民法“意思自治”原则，对当事人之间只要是不违反法定的约定，均予以保护和肯定；如没有约定或约定不明，则应当按照实际情况，并遵照国务院590号令的精神，甄别出租人与承租人共同面临的“房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。

笔者所处的城市山东省泰安市，目前正在进行“关于《泰安市国有土地上房屋征收与补偿办法（草案征求意见稿）》”的征求意见，在该草案中第二十条【补偿内容】规定：“作出房屋征收决定的区人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：（一）被征收房屋价值补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿；被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”；第二十九条【搬迁费】规定“因征收房屋造成搬迁的，区房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择产权调换需要周转过渡的，给予二次搬迁费。”；第三十二条【出租情形的停产停业损失补偿】规定“因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，被征收人可与承租人依法解除合同，停产停业损失补偿费的分配，双方合同有约定的，从其约定；没有约定的，被征收人应当与承租人充分协商。双方存在纠纷的，停产停业损失补偿费由区房屋征收部门提存，不妨碍征收执行。”显然，这一规定与笔者的上述观点相一致。——即，有约定的从约定，无约定或约定不明的应当协商，协商不成的人民法院应当甄别实际情况加以自由裁量。

笔者认为，人民法院甄别并自由裁量的原则应从实际出发，应区分被拆迁标的中出租人与承租人各自的实际搬迁支出（因为搬迁物不仅有承租人的资产也可能有出租人的资产）、承租人是否存在实际停产停业损失（甄别承租人的因拆迁而终止的租期长短、拆迁行为是否确实给其造成经营效益的直接损失等等），从而加以客观判断。必须指出，相较承租人而言，出租人的停产停业损失更是显而易见，因为拆迁行为必然带来将来无租金收益的结果。而同时各地的拆迁补偿标准对停产停业损失的补偿依据，全部是将被拆迁标的的面积作为计算基础，采取的是被拆迁标的面积乘以平方补偿单价（政府公示确定）得出停产停业损失补偿数额。这也就是说补偿的基础标准是基于被拆迁物本身的面积而计算得出。由此看在本文讨论的权益的归属上，无疑停产停业损失是应当更倾向于对出租人的补偿项目。

在此，笔者提供一份青岛市中级人民法院的生效裁决，供大家参考：

青岛康源宏针织服装有限公司与范伟涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

（2016）鲁02民终3777号

上诉人（原审被告）范伟涛。

委托代理人韩忠红，山东海政律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）青岛康源宏针织服装有限公司。

法定代表人王仁友，经理。

委托代理人马云利，山东天颐临律师事务所律师。

委托代理人任思北，山东天颐临律师事务所律师。

上诉人范伟涛因与被上诉人青岛康源宏针织服装有限公司（以下简称康源宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第2558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

康源宏公司在一审中诉称：康源宏公司于2013年5月1日与范伟涛签订《厂房租赁合同》，约定康源宏公司租赁范伟涛位于即墨市通济街道办事处陈家河村厂房，面积1720平方米，租赁期限为3年，自2013年5月1日至2016年5月1日。2014年即墨市政府因建设国际商贸城，康源宏公司所租赁的厂房在被拆迁的范围内，双方必须终止租赁合同。康源宏公司及时搬出了所租厂房，腾出了场地。针对搬迁各项补偿，搬迁人的办理流程是与土地、房屋使用权人统一签订补偿协议，土地、房屋使用权人将土地、房屋出租的，由其与承租人按相关法律规定及租赁合同的约定自行处理。康源宏公司在承租的厂房内经营，因搬迁造成了停产停业损失，其应得的经营性拆迁补偿款项，当时由范伟涛统一领取。范伟涛领取后，一直未支付给康源宏公司，康源宏公司多次找范伟涛索要该款，范伟涛一拖再拖，最后干脆不接康源宏公司电话，康源宏公司现已无法联系上范伟涛。康源宏公司无奈，只好向法院具状起诉，请求人民法院查清事实，依法判决：1、范伟涛返还康源宏公司搬迁造成停产停业损失经营性拆迁补偿款516000元（1720平方米×30元每平方米每月×10个月）、及时搬迁奖励款13000元，计529000元；2、范伟涛支付利息23669元，并支付自2015年3月1日起至判决生效时以本金529000元按同期银行贷款利率计算的利息；3、诉讼费用由范伟涛承担。

范伟涛在一审中辩称：康源宏公司所诉与事实不符，康源宏公司并没有向其交付房租；康源宏公司违约在先，其有权按照合同约定，终止该租赁合同。

一审法院查明和认定的基本事实是：2013年5月1日，双方签订厂房租赁合同一份，主要约定：1、范伟涛出租给康源宏公司的厂房位于即墨市通济街道办事处陈家河村蓝岙路北、华山二路以西；租赁建筑面积为1720平方米。使用权包括西厂房403平方米、南厂房1032平方米及宿舍餐厅288平方米及厂房院落；2、厂房租赁自2013年5月1日至2016年5月1日止，租赁期限为3年；3、双方约定该厂房第一年、第二年的租金均为120600元，第三年的年租金根据周边同等区域租赁价格协商确定；第一年的租金为半年一付，第二年起一次性向范伟涛支付全年厂房租赁费，付款时间为签订之日为准提前一个月支付，不得拖延至合同签订的次日；4、租赁期间，康源宏公司可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由康源宏公司自负；5、租赁期间，如遇政府及村委统一规划，该厂房需要拆迁，范伟涛必须在拆迁三个月前通知康源宏公司，康源宏公司必须在三个月内搬迁厂房内一切设备，完整无损的将厂房交给范伟涛。

2014年5月4日，即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会发布《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案（征求意见稿）》，方案主要规定：1、房屋所有权证载明的工矿仓储类房屋按照房地产评估机构依据相关规定评估的房屋重置价值给予补偿；2、搬迁补助费按照确认的房屋建筑面积每平方米20元计发；3、取得营业执照且合法有效，房屋地址和营业执照注明的地址一致，因房屋搬迁造成停产停业损失的，经营性补助费按照确认的房屋建筑面积每月每平方米30元一次性计发10个月；4、自搬迁人发布的搬迁通告规定的签约之日起，1-10日内签订协议的，每户奖励5000元；11-15日内签订协议的，每户奖励3000元；本项奖励费在被搬迁人搬迁腾房后发放，在规定的期限内未签订补偿协议的不享受本项奖励；5、在搬迁人发布的搬迁通告规定的期限内搬迁腾房、移交房屋，经搬迁人和被搬迁人确认后，每户奖励13000元；在规定的期限内未搬迁腾房的不享受本项奖励；6、本方案规定的搬迁补助费、临时过渡费、经营性补助费、奖励费支付给被搬迁人。房屋出租的，由被搬迁人与承租人按相关法律规定及租赁合同的约定自行处理。

2014年6月25日，范伟涛与即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会签订《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁（工矿仓储类）货币补偿协议》，主要约定：根据《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案》的规定，对范伟涛被搬迁的房屋实行货币补偿方式，合法附属建筑物、构筑物等其他评估补偿费3080707元，搬迁补助费49973元，按规定期限签订补偿协议奖励费8000元，在规定期限搬迁腾房奖励费13000元（未在规定期限内搬迁腾房的，此项奖励费不予发放，以签订《即墨市国际商贸城片区搬迁腾房确认书》时间为准），经营性补助费749595元，共计3901275元。在本协议生效并确认搬迁腾房后，范伟涛持有效身份证件、补偿协议书到指定地点领取。范伟涛必须在2014年6月30日前将被搬迁房屋腾空并与即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会签订《即墨国际商贸城片区搬迁腾房确认书》，同时将被搬迁房屋交付其处置。

一审庭审中，康源宏公司提交两份银行交易明细，证明康源宏公司分别于2013年4月25日、2013年10月23日、2013年10月28日通过银行转账向范伟涛支付租赁费58300元、50000元、10000元，双方在签订租赁合同之前已向范伟涛支付定金2300元，四次共计向范伟涛支付租赁费120600元。范伟涛对2013年4月25日康源宏公司向其转账58300元没有异议。对2013年10月23日、2013年10月28日通过银行转账50000元和10000元不予认可，对康源宏公司主张的定金，范伟涛仅认可收到了2000元。根据康源宏公司申请，一审法院到中国农业银行即墨市支行大信村分理处调取了银行转账记录一份，证实在2013年10月23日、2013年10月28日康源宏公司法定代表人王仕山通过银行向范伟涛账户转账50000元、10000元。双方均对一审法院调取的转账记录予以认可。

一审庭审中，康源宏公司提交收据、收条、营业额发票及工资明细等一宗，证明康源宏公司因拆迁搬迁造成的损失额为608873元。范伟涛认为该宗证据与其无关，不予认可。

另查明，康源宏公司于2014年1、2月份收到范伟涛的搬迁通知，并于2014年5月初搬迁完毕。

一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。双方于2013年5月1日签订的厂房租赁合同约定，第一年的租金为120600元，支付方式为半年一付；租赁期间若康源宏公司未按约及时支付房租拖欠满一个月，范伟涛有权终止租赁协议。康源宏公司通过银行转账于2013年4月25日、2013年10月23日、2013年10月28日向范伟涛支付租赁费58300元、50000元、10000元，而对于康源宏公司陈述的在签订合同前向范伟涛交付定金2300元，范伟涛仅认可收到2000元，康源宏公司再未提交其他证据予以证实自己的主张，因此，一审法院认定康源宏公司实际向范伟涛交付的租金上半年为60300元，下半年为60000元，合计120300元。但范伟涛并未以康源宏公司未足额交付租赁费为由向其主张解除租赁合同，且根据一审法院查明的事实，自签订合同后，双方均按照合同履行各自的权利和义务，直至因拆迁康源宏公司腾出厂房为止。因此，对于范伟涛辩称的因康源宏公司违约未按时支付租赁费，双方租赁合同解除的主张一审法院不予采信。

二、双方签订的厂房租赁合同合法有效，本应按约履行，但是由于康源宏公司租赁的厂房已被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，且康源宏公司也于2014年5月初搬迁完毕将厂房交付范伟涛，自此，双方之间的厂房租赁合同解除。

三、普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同是由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据为：（一）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条也作出相同规定，立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。（三）征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以及时搬迁奖励费、停产停业损失等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。因此，康源宏公司主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象。

四、出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，康源宏公司主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案中房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

五、依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：

（一）及时搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给被征收人的费用，属于定型化的补偿费用。按照双方在厂房租赁合同中的约定，租赁期间如遇政府及村委统一规划，该厂房需要拆迁范伟涛必须在拆迁三个月前通知康源宏公司，康源宏公司必须在三个月内搬迁厂房内一切设备，完整无损的将厂房交给范伟涛。因此，及时搬迁是康源宏公司的义务，该费用并非因为康源宏公司积极搬迁产生，因此，康源宏公司主张该费用没有法律依据，不应支持。

（二）停产停业损失。在租赁关系中，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成的停产停业损失，出租人是否应当负赔偿责任？一审法院认为，承租人应当获得适当的恢复经营期。若承租人没有获得适当恢复经营期的，出租人应当给予承租人适当的恢复经营补偿。要求出租人赔偿全部停产停业损失，或出租人不给予任何方式的补偿都是不公平的。理由是：1、因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人对此客观因素并无牵连，不属于出租人违约。2、承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，是不符合权利与义务一致，责任与行为一致的原则，不符合公平原则。3、承租人可能存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿是不公平的。在此情形下，考虑适当的另寻场地的恢复营业期，作为补偿的方式，是相对合理和公平的。但应当以出租人获得的停产停业损失补偿为限。4、承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定。承租人自行提交法庭的有关资料，在没有对其进行全面的税务、财务审计的情况下难以作为确定其停产停业损失的依据。因此，酌情确定一定期限的恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。根据本案情况，双方之间的租赁期限为2013年5月1日至2016年5月1日，在2014年1、2月份康源宏公司就收到范伟涛的搬迁通知进行搬迁，截止到2014年5月初全部搬迁完毕，历时3个月。综合考虑康源宏公司的租期、投入及营业预期等情况，一审法院认为康源宏公司搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予3个月较为合理，也与康源宏公司实际搬迁用时相符。根据《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案（征求意见稿）》的规定，取得营业执照且合法有效，房屋地址和营业执照注明的地址一致，因房屋搬迁造成停产停业损失的，经营性补助费按照确认的房屋建筑面积每月每平方米30元一次性计发10个月。双方签订的厂房租赁合同中明确约定，康源宏公司租赁范伟涛厂房面积为1720平方米，康源宏公司也依据该租赁面积向范伟涛主张停产停业损失，由此计算康源宏公司应得的停产停业损失为：30元（每月每平方米）×1720平方米×3个月=154800元。对于康源宏公司主张的利息损失，一审法院认为因政府征收，租赁合同解除，双方之间均无过错，而且停产停业损失也足以弥补对康源宏公司所造成的客观损失，再让范伟涛承担康源宏公司的利息损失有失公平，因此对于康源宏公司的该主张一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，一审判决：一、范伟涛于判决生效后十日内支付青岛康源宏针织服装有限公司停产停业损失154800元；二、驳回青岛康源宏针织服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9327元，财产保全费3285元，合计12612元，由范伟涛负担4690元，康源宏公司负担7922元。

宣判后，范伟涛不服，上诉至本院。

上诉人范伟涛上诉称:一审判决范伟涛支付康源宏公司停产停业损失154800元,无任何法律和事实依据,依法应予改判。一、康源宏公司向法院起诉，请求判决范伟涛返还原物（租赁厂房拆迁补偿款）。经法院审理查明，认定康源宏公司不是国家征收补偿的对象，拆迁补偿款和康源宏公司无关（见原判主文第六页，本院认定第三段）。既然拆迁补偿款和康源宏公司无关，一审法院应当据此驳回康源宏公司之诉讼请求。二、范伟涛与康源宏公司之间是普通租赁合同法律关系，其权利义务由双方在合同中约定，没有约定或约定不明的依法律规定处理。涉案合同中已明确约定如遇政府拆迁范伟涛的义务只是及时通知康源宏公司，再不承担任何责任。另，康源宏公司是实体企业，对经营过程中可能发生的风险应有充分的预判。签订合同时，双方并不知涉案厂房是否会被政府征用拆迁。但是在合同中还是明文约定如遇政府拆迁范伟涛不承担责任，足以证明在签订合同时，康源宏公司已经充分考虑到租赁物可能会发生拆迁，并对租赁物拆迁对其经营造成的影响已有认识，是其能承受范围内的不确定经营因素。因此才约定政府拆迁，不需要范伟涛承担任何责任。三、范伟涛是提前四个月通知康源宏公司的，留给了康源宏公司足够的时间寻找新场地，及时安排生产的时间。康源宏公司是针织企业，设备很少，搬迁极易，耗时很短，对其经营几乎没有影响。一审法院在没有有效证据支持的情况下即认定康源宏公司恢复生产经营需三个月的时间，明显不合理，既无事实依据也无法律依据。请求：撤销一审判决第一项，依法改判或驳回康源宏公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由康源宏公司负担。

被上诉人康源宏公司答辩称：一审判决虽然没有在数额上完全支持康源宏公司的诉讼请求，但康源宏公司接受一审判决的数额。范伟涛的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

本案经调解，未能达成协议。

本院认为，康源宏公司与范伟涛于2013年5月签订厂房租赁合同，双方在实际履行租赁合同过程中，因当地拆迁，康源宏公司于2014年5月搬离涉案厂房，康源宏公司已支付范伟涛合同约定的绝大多数租金120300元，基本履行了合同义务。双方在合同中对因拆迁而产生的停产停业损失即经营性补助费如何分配没有约定，现行法律法规对此亦无明确规定。康源宏公司在租赁合同期限内，在涉案厂房、土地上依法生产经营过程中，因当地拆迁造成其正常的生产经营活动被迫中断，因为搬迁另寻场地经营而产生经济损失，基于公平、诚信原则，其该损失应当获得适当补偿。当地村委与范伟涛就涉案厂房搬迁而签订的补偿协议约定支付范伟涛的各项补偿费用中，也包含了经营性补助费，范伟涛业已领取。一审综合考虑双方当事人履行合同、范伟涛实际获得的搬迁补偿、康源宏公司的停产停业损失等情况，酌情判令范伟涛支付康源宏停产停业损失154800元，并无不当，本院依法予以维持。

综上，上诉人范伟涛的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3396元，由上诉人范伟涛负担。

本判决为终审判决。

审判长谢雄心

代理审判员安太欣

代理审判员齐新

二〇一六年六月七日

书记员韩明玉

书记员于国英

显然，这份判决审理法院在裁决主文中明确了对拆迁安置补偿权益归属法律关系的分析，判决时也兼顾了对承租人权益的尽可能保护，是一份说理透彻、判决合理有据的优秀裁判文书。

希望本文能对大家关于拆迁补偿中的相关权益归属理解有所帮助。同时也希望政府的政策再明确些，高院的司法解释再清晰一些，审判指导思路再细致化一些，以便减少司法实践中的裁决观点不统一，减少当事人之间的争议纠纷。

相关材料：

·   最高人民法院司法解释

·  浙江省高级人民法院：

·  你院浙高法〔2004〕175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：

·  拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定向有关部门申请裁决。

·  此复。

·  ——《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（2005年8月1日，法释〔2005〕9号）

·   

最高人民法院审判业务意见

·  最高人民法院民一庭对此问题进行了研究，并就正确处理房屋拆迁纠纷案件的重要性进行了充分的讨论，形成了如下意见：拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，当事人提起诉讼的，人民法院不应当作为民事案件受理。

·  ——张雅芬：《拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，人民法院是否作为民事案件受理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》总第1集，法律出版社2005年版，第21页。

·   

说明

·  关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的案由，最高人民法院《民事案件案由规定》（2011年2月18日，法〔2011〕41号）在物权纠纷部分案由没有单独规定征收补偿类纠纷，而是在第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷中合同纠纷项下设置了第三级案由“83.房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。

·  房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

·  关于房屋拆迁安置补偿纠纷的起诉和受理问题，最高人民法院的主流观点主要体现在前述司法解释[1]、民一庭意见和相关著述[2]上，具体来说：

·  第一，处理房屋拆迁安置补偿合同纠纷的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

·  第二，只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议，才适用本案由，适用民事诉讼程序审理。拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁安置补偿协议发生纠纷的，只能向有关部门申请裁决，不属于民事案件，不适用本案由。

·  第三，依据2012年《民事诉讼法》第33条第（1）项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应由房屋所在地人民法院管辖。

·  第四，对于拆迁人与被拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议，未经行政裁决，而强行将被拆迁人的房屋拆除的，当事人以侵权为由向人民法院起诉的，人民法院应当作为民事案件受理。

注： 本文作者为本所叶恒水律师